白领租房市场的机遇:“蘑菇公寓”依靠标准化体验打造白领租房社区,已获平安和IDG投资

房屋质量价格不透明,找房子的时间和精力成本过高,房屋维修清洁太麻烦——一直以来白领们的租房痛点都很明确,但市面上长期没有人提供可靠解决。大概两年前,链家开始尝试运营“自如友家”和“自如寓”,依靠“房屋托管+标准化装修+租后服务”三驾马车,在北京市场扩张影响。而在另一大流动人口城市上海,却还没有一个领导性的标准化公寓品牌,这给了蘑菇公寓这样的创业公司一个崛起的机会。

最近在上海的朋友,很多都已经知道了蘑菇公寓这个品牌。蘑菇公寓由地产背景出身的三位创始人联合创建,上线8个月,可出租房源已经实现由0到4000的增长,团队成员也由20人迅速成长到200多人,在广告推广很少的前提下,已经在白领群体中占据了不错的口碑。

总得来说,蘑菇公寓的模式与自如友家接近,主要包含了以下几个方面:

一、房屋批发转零售

蘑菇公寓会与房东签下5到10年的托管合约(批发),对于托管的房子,则会进行一定的标准化装修(全宜家家具),再从空间和时间上进行拆分并出租给用户(零售)。在这个过程中,蘑菇公寓享受了两方面的盈利:

1、从批发到零售,中间会有一定的价差。

2、对房屋的再装修,可以创造一定的装修溢价。

白领租房的诉求无非是安全、舒适、价格可接受。安全和舒适性,依靠对房屋的标准化包装以及信息的充分披露来实现(从商圈到小区到房屋到租客,每个层面的信息都尽可能完善地展现,让用户自主筛选)。价格方面,则依靠批量拿房、批量获客的规模优势进行控制。目前蘑菇公寓的单间均价在3000元左右,还是略高于市面一般房源价格,但联合创始人龙东平透露,他们未来有信心把均价打到2500。获客成本方面,将基于良好体验提升用户复购,在一个较长期限内,将营销成本尽量摊薄。龙东平表示目前蘑菇公寓的获客成本已经降到极低水平,约有25%的新客来自老客推荐,相比于酒店业动辄15%的分销成本已经极具优势。

二、可信赖的租客网络

蘑菇公寓会对租客信息做出验证,包括身份证、毕业证、工作证明等,试图打造一个可信赖的白领租房社区,打消用户对合租对象的顾虑,并赋予用户选择合租人的权利。

蘑菇公寓会采集已入住租客的工作、性别、星座、兴趣爱好,新加入租客可以从一些有趣的维度进行选择(比如:摩羯,女,财务,厨艺),既可以帮你找到好玩的合租对象,也可以帮你规避一些雷区,比如地球人都懂的处女男一类……

解决了信任问题,社交氛围就可以自然生长。蘑菇公寓官方尝试以会员制、俱乐部的形式运营用户,通过线下活动与用户进行更深度的接触。不定期的美食品尝会、读书会、公寓布置大赛等等,在丰富白领生活体验的同时,也巧妙地与某些品牌的体验式营销进行了融合。

三、租后服务

与自如友家类似,蘑菇公寓也提供了租后的保洁、维修、保险、宽带等服务。更有特色一点的,则是与银行的分期付款合作。市面通常的租房协议从季付到年付不等,对上班族来说资金压力较大,所以租房宝等分期付款工具才得以流行。蘑菇公寓干脆直接与银行联手向用户提供信用卡,用户可以一次刷一年房租,以后按月还款。蘑菇公寓方面,则可以提前兑现一年的现金流。

依靠租后服务,蘑菇公寓可以额外获取相当于租金10%的服务性收入。

四、衍生产品

手握一批优质客群、数据和现金流,蘑菇公寓未来可以向多个方向延伸:

金融方向,由于租金收入十分稳定,蘑菇公寓可以将租金收益权证券化,从而放大自身资本杠杆。

社交方向,基于可信赖的社交环境+白领群体的精准垂直,可以搭建一个独具特色的社交网络,向婚恋、交友、求职等领域渗透。

营销方向更不必说,家居、汽车、餐饮、各种上门服务都可以借助蘑菇公寓精准、体验式地触达目标用户。

总之,从大的方面看,蘑菇公寓抓住了这两年房地产畸形发展带来的供求错配,踩准了一个大的结构性机遇(大量商品房入市后被闲置,同时有大量白领流动人口租不到有品质的房子)。从小的方面看,它和自如一起在一个鱼龙混杂的市场树立了一个标杆,带给用户一些不一样的选择,从而享有了卓越的口碑和黏性。

但机遇摆在眼前不代表人人都能插上一脚,如大家所想到的,这基本还是一个重资本、重资源、重经验的活儿。自如友家能够做起来靠的是链家,而蘑菇公寓则主要凭借了创始团队在地产营销、分散式酒店管理领域的多年积累。单说扫楼收房这一项,如果你对城市的街道、社区没有足够熟悉,就很难找得对门路。

不过乐观因素还是有的,虽然自如友家和蘑菇公寓已经成为北京、上海两地的领先品牌,但在这两个城市全部800-900万套的可租房源中,二者的实际占有率还不到1%,一些具有地产背景的团队,目测还有戏。而市面上已经存在的一些职业租房客群体(职业从事房屋转租,通常持有数十到上百套房源),也存在着被整合的可能。

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